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전세·월세 계약 전 꼭 알아야 할 필수 체크리스트 ✅
융자 있는 집 주의사항 + 보증금 보호 방법 + 보증보험까지 완벽 정리!
집을 구할 때 가장 신중해야 할 순간, 바로 전세나 월세 계약을 체결할 때입니다.
특히 요즘처럼 전세사기 뉴스가 끊이지 않는 상황에서는, 작은 실수 하나로 수천만 원 보증금을 날릴 수도 있습니다.
이번 글에서는 전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 항목과 함께,
보증금을 안전하게 지킬 수 있는 보증보험 가입 방법까지 완벽하게 정리해드립니다.
계약 전 필수 확인사항
1️⃣ 등기부등본 + 토지등기부등본 확인은 필수
계약 전에는 반드시 등기부등본과 토지등기부등본을 함께 확인해야 합니다.
→ 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 열람/발급 가능
건물 등기부등본 확인 (주택 등)
- ✔️ 집주인이 실제 소유자인지 확인
- ✔️ 근저당(융자) 설정 금액 확인
- ✔️ 가압류, 경매, 가등기, 임차인 유무 확인
토지 등기부등본도 함께 확인해야 하는 이유
- 간혹 건물은 임대인 소유지만 토지는 다른 사람 소유인 경우가 있습니다.
- 토지에 근저당이나 법적 분쟁이 있는 경우, 전체 부동산이 영향을 받을 수 있습니다.
- 건물과 토지의 소유자가 반드시 일치하는지 확인해야 안전합니다.
💡 건물 등기 + 토지 등기 함께 조회는 세입자의 안전을 위한 필수 절차입니다.
2️⃣ 실거래가 & 시세 확인
시세보다 현저히 낮은 전세/월세는 오히려 위험신호일 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr)에서 확인하세요.
3️⃣ 계약서 작성 시 꼭 들어가야 할 내용
- 임대인·임차인 정보
- 보증금/월세 금액, 계약금·중도금·잔금 지급 일정
- 계약 기간 (입주일, 종료일)
- 관리비 부담 주체
- 특약사항(중요!)
예시:
→ “임대인은 계약 종료 시 보증금을 즉시 반환한다”
→ “임대인은 추가 근저당 설정을 하지 않는다”
✍️ 계약서는 반드시 서명 또는 도장을 찍어야 법적 효력!
보증금 보호를 위한 ‘3단계’ 필수 절차
Step 1. 전입신고
- 주소지 주민센터 또는 정부24 사이트에서 가능
- 전입신고를 하면 ‘대항력’이 생깁니다
→ 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 세입자 권리 주장 가능
Step 2. 확정일자 받기
- 전입신고 후 같은 주민센터에서 확정일자 부여 요청
- 확정일자가 있어야 ‘우선변제권’이 생깁니다
→ 경매 시 보증금을 우선적으로 반환받을 수 있는 권리
Step 3. 보증보험 가입
→ 아래에서 자세히 설명합니다 👇
전세보증금 & 월세보증금 보증보험 완벽 정리
보증금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법은?
바로 보증보험 가입!
📌 전세보증금 반환보증
- 보증기관:
- HUG(주택도시보증공사)
- SGI서울보증
- 대상: 전세 계약을 체결한 모든 세입자
- 기능: 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우, 보험사가 대신 돌려줍니다.
가입 조건 (기관마다 약간 다름)
- 전입신고 + 확정일자 완료된 상태여야 가입 가능
- 임대인이 개인일 경우, 임대차 계약서상의 임대인과 등기부 소유자가 일치해야 함
- 보증금이 일정 금액 이하(예: 수도권 5억, 지방 4억 이하 등)
가입 절차
- 계약서 작성 후 → 전입신고 + 확정일자
- HUG 또는 SGI 홈페이지 또는 은행 통해 신청
- 심사 후 보증서 발급
보증보험 비용
- 보증금의 0.1%~0.2% 수준
- 예: 1억 전세 보증금일 경우 약 10~20만 원
📌 월세 세입자도 가입 가능! (월세보증금 보증)
- 월세 계약의 경우에도, 보증금 + 월세 일정 기간치 합산한 금액에 대해 보증 가능
- 월세 미납 시 보험사가 임대인에게 지급하고, 세입자에게 구상권 청구
✔️ 단, 월세의 경우 일부 보험사는 보증금만 보증하는 경우도 있으니 상품 조건 확인 필수
전세·월세 계약 시 꼭 체크할 핵심 리스트
| 구분 | 체크포인트 |
|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당, 가압류, 선순위 임차인 확인 |
| 토지등기부등본 | 건물·토지 소유자 일치 여부, 토지 근저당 여부 확인 |
| 계약서 | 금액, 기간, 특약 조항, 도장/서명 필수 |
| 전입신고 | 대항력 확보 |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 |
| 보증보험 | 보증금 반환 안전장치 |